Mehrfamilienhaus geerbt: Die ersten fünf Schritte

Ein geerbtes Mehrfamilienhaus ist selten nur ein Vermögenswert. Es ist das Lebenswerk eines Menschen, oft das Elternhaus im weiteren Sinn – und gleichzeitig ein Wirtschaftsbetrieb mit Mietern, Pflichten und Fristen, der von jetzt auf gleich Ihnen gehört. Dieser Beitrag ordnet die ersten Wochen und Monate: fünf Schritte, in der richtigen Reihenfolge, mit den Fristen, die wirklich zählen.

Schritt 1: Verschaffen Sie sich Klarheit – und kennen Sie die eine harte Frist

Zuerst die gute Nachricht: Fast nichts muss sofort passieren. Die Mieten laufen weiter, die Verwaltung auch. Eine Frist allerdings ist unerbittlich: Die Ausschlagung der Erbschaft ist nach § 1944 BGB nur binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall möglich. Relevant wird das, wenn der Nachlass überschuldet sein könnte – etwa wenn auf dem Haus mehr Schulden lasten, als es wert ist. Wer die Frist verstreichen lässt, hat die Erbschaft mit allem angenommen: Vermögen wie Verbindlichkeiten.

Prüfen Sie deshalb früh im Groben: Was ist das Haus ungefähr wert, welche Grundschulden und Darlehen bestehen, gibt es Rückstände? Für diese erste Einordnung braucht es kein Gutachten – aber einen ehrlichen Kassensturz.

Daneben läuft eine zweite, mildere Frist: Der Erwerb ist dem Finanzamt nach § 30 ErbStG binnen drei Monaten formlos anzuzeigen. Keine Panik – das ist eine Mitteilung, keine Steuererklärung.

Schritt 2: Erbnachweis und Grundbuch

Um über das Haus verfügen zu können – ob vermieten, belasten oder verkaufen –, müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. Das gelingt mit einem Erbschein oder, oft schneller und günstiger, mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Liegt nur ein handschriftliches Testament vor oder gilt gesetzliche Erbfolge, führt am Erbschein meist kein Weg vorbei.

Anschließend sollte das Grundbuch berichtigt werden. Ein praktischer Hinweis, der bares Geld wert ist: Die Umschreibung auf die Erben ist bei zügigem Handeln in der Regel gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird (geregelt im Kostenrecht des GNotKG). Wer trödelt, zahlt später Gebühren nach dem Hauswert.

Für die Mieter ändert sich unterdessen nichts: Die Mietverhältnisse gehen kraft Gesetzes auf die Erben über – der Rechtsgedanke des § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) schützt Mieter beim Eigentümerwechsel jeder Art.

Schritt 3: Den Betrieb übernehmen

Ein Mietshaus verwaltet sich nicht selbst. In den ersten Wochen gehören auf die Liste:

• Mieter informieren und neue Bankverbindung für Mieten mitteilen (mit Erbnachweis)
• Verwalter, Versicherungen, Energieversorger kontaktieren; Gebäudeversicherung fortführen
• Unterlagen sichern: Mietverträge, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen, Baujahr und Modernisierungshistorie, Energieausweis, Darlehensverträge
• Laufende Pflichten prüfen: Verkehrssicherung, Wartungen, offene Handwerkerrechnungen
• Konten ordnen: Kautionskonten identifizieren – Kautionen sind treuhänderisch gebunden und gehen mit dem Haus über

Dieser Schritt entscheidet später über vieles: Ob Sie behalten oder verkaufen – vollständige Unterlagen machen jede Option leichter und wertvoller.

Schritt 4: Die Erbengemeinschaft – Einigkeit organisieren, bevor sie zerfällt

Erben mehrere Personen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft – und mit ihr die häufigste Quelle für Konflikte. Denn die Gemeinschaft ist auf Auseinandersetzung angelegt (§ 2042 BGB): Jeder Miterbe kann sie grundsätzlich jederzeit verlangen. Bis dahin gilt: Wesentliche Entscheidungen – Verkauf, größere Sanierung, neue Darlehen – brauchen Einigkeit; die laufende Verwaltung Mehrheiten.

Aus unserer Ankaufspraxis drei Ratschläge, die Familien Frieden bewahren:

1. Früh eine gemeinsame Linie finden. Behalten, vermieten, verkaufen – die Grundsatzfrage sollte nicht jahrelang schweben. Schwebende Fragen werden zu schwelenden Konflikten.
2. Einen Sprecher bestimmen. Verwalter, Mieter und mögliche Käufer brauchen einen Ansprechpartner mit Mandat, nicht vier Meinungen.
3. Die Alternative kennen. Einigt sich die Gemeinschaft nicht, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG – ein öffentliches Verfahren, das regelmäßig schlechtere Erlöse bringt als ein geordneter freihändiger Verkauf und Familien dauerhaft entzweit. Allein das Wissen darum motiviert meist zur Einigung.

Ein diskreter Direktverkauf hat in dieser Lage einen unterschätzten Vorzug: Ein fester Preis, ein Termin, ein sauberer Schnitt – und jeder Miterbe bekommt seinen Anteil, ohne dass jemand dem anderen jahrelang Rechenschaft schuldet.

Schritt 5: Steuern verstehen – und die Behalten-oder-Verkaufen-Frage in Ruhe entscheiden

Bei der Erbschaftsteuer gelten die persönlichen Freibeträge des § 16 ErbStG: 500.000 € für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkelkind. Erst der darüberliegende Erwerb wird versteuert. Das Finanzamt bewertet Mietshäuser dafür in einem standardisierten Verfahren – wer die Bewertung für zu hoch hält, kann per Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.

Für die Verkaufsentscheidung wichtiger ist oft die Einkommensteuer: Gewinne aus dem Verkauf sind nach § 23 EStG steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Der entscheidende Punkt für Erben: Sie treten in die Fristen des Erblassers ein. Hatte Ihr Vater das Haus 1995 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen – Sie können sofort steuerfrei verkaufen. Ein häufiges Missverständnis ist, nach dem Erbfall beginne eine neue Zehnjahresfrist; das ist nicht der Fall.

Damit liegt die eigentliche Frage auf dem Tisch: behalten oder verkaufen? Ehrliche Kriterien:

• Behalten passt, wenn die Erben sich einig sind, jemand die Verwaltung wirklich übernehmen will und das Haus ohne größeren Investitionsstau dasteht.
• Verkaufen passt, wenn die Gemeinschaft auseinanderstrebt, keiner vor Ort ist, Sanierungen anstehen oder das gebundene Kapital anderswo gebraucht wird.

Beides ist legitim. Wichtig ist nur, dass die Entscheidung getroffen wird – von Ihnen, nicht von der Zeit.

Häufige Fragen aus Erbengemeinschaften

Ein Miterbe will verkaufen, die anderen nicht – was nun? Zunächst verhandeln: Die verkaufswilligen Erben können ihren Anteil auch an die übrigen Miterben veräußern (Auszahlung), oder die Gemeinschaft nimmt ein Darlehen auf, um auszuzahlen. Erst wenn nichts davon gelingt, steht die Teilungsversteigerung im Raum – mit den beschriebenen Nachteilen für alle. In der Praxis wirkt oft schon eine neutrale Zahl Wunder: Eine gemeinsame, unverbindliche Bewertung nimmt dem Streit die Spekulation.

Dürfen wir vor der Grundbuchberichtigung verkaufen? Ja. Die Erbengemeinschaft kann als solche verkaufen; der Erbnachweis wird dem Notar vorgelegt, die Umschreibung auf den Käufer erfolgt direkt. Die Zwischeneintragung der Erben ist dann entbehrlich – das spart Zeit und im Verkaufsfall auch die Frage der Gebühren.

Was ist mit dem Hausrat und persönlichen Dingen in einer vermieteten Wohnung des Erblassers? Wohnte der Erblasser selbst im Haus, gehört die Räumung zu den ersten praktischen Aufgaben – aber ohne Hast: Mietrechtliche Fristen gelten hier nicht, die Wohnung gehört Ihnen. Wichtige Unterlagen (Verträge, Rechnungen, Baupläne) vor der Entrümpelung sichern; sie sind für Verwaltung und Verkauf Gold wert.

Der Verwalter des Erblassers meldet sich nicht mehr – müssen wir den Vertrag fortführen? Verwalterverträge laufen grundsätzlich mit dem Erben weiter, sind aber regelmäßig kündbar. Prüfen Sie Vertrag und Kündigungsfristen; eine funktionierende Verwaltung ist gerade in der Übergangszeit viel wert, eine dysfunktionale sollte zügig ersetzt werden.

Können wir das Haus an einen der Miterben „verkaufen“? Ja – die Auseinandersetzung kann so aussehen, dass ein Erbe das Haus übernimmt und die anderen auszahlt. Der Übernahmewert sollte fair ermittelt werden (hier hilft eine neutrale Bewertung), die Umsetzung läuft über den Notar. Steuerlich ist dieser Weg oft günstig, im Detail aber beratungsbedürftig.

Das Wichtigste in Kürze

• Nur eine Frist ist hart: sechs Wochen für die Ausschlagung. Anzeige beim Finanzamt binnen drei Monaten, Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren gebührenfrei.
• Mietverhältnisse laufen unverändert weiter; Kautionen sind gebunden.
• Erbengemeinschaften brauchen früh eine Linie und einen Sprecher – die Teilungsversteigerung ist die teuerste Form der Uneinigkeit.
• Freibeträge: 500.000 € (Partner), 400.000 € (Kind), 200.000 € (Enkel). Bei der Spekulationsfrist zählt die Haltedauer des Erblassers mit.

Wenn Sie wissen möchten, was das geerbte Haus im heutigen Zustand wert ist – als Grundlage für die Familienentscheidung, nicht als Verkaufsdruck: Unsere Kaufpreisindikation ist kostenlos, diskret und auch für Erbengemeinschaften unverbindlich.