Wunschpreis vs. Kaufpreis: Warum das Mietrecht den Wert Ihres Mehrfamilienhauses begrenzt

„Zehn Euro pro Quadratmeter kriegt man doch heute immer.“ Diesen Satz hören wir in Osnabrück fast jede Woche – und er ist der häufigste Grund, warum Hausverkäufe scheitern, sich über Monate ziehen oder mit Enttäuschung enden. Denn er verwechselt zwei grundverschiedene Dinge: die Miete, die man sich wünscht, und die Miete, die sich rechtlich durchsetzen lässt. Dieser Beitrag erklärt den Unterschied, rechnet ihn in Euro vor – und zeigt, warum ein seriöses Kaufangebot immer auf der zweiten Zahl beruht.

Die Grundregel: Der Kaufpreis hängt an der Miete – aber an welcher?

Mehrfamilienhäuser werden nach ihren Erträgen bewertet: Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor, so rechnet der gesamte Markt. Die entscheidende Frage ist deshalb nicht, ob die Miete den Preis bestimmt – sondern welche Miete in die Rechnung gehört.

Ein Käufer, der das Haus jahrzehntelang halten will, kann nur mit Mieten kalkulieren, die er auch in fünf und in fünfzehn Jahren rechtssicher vereinnahmen darf. Wunschmieten, die vor Gericht keinen Bestand hätten, sind für ihn keine Einnahmen, sondern ein Risiko. Und in Osnabrück setzt das Mietrecht dieser Rechnung seit 2025 gleich drei Deckel auf.

Deckel 1: Die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Mietspiegel 2025/2026 der Stadt Osnabrück beziffert die ortsübliche Vergleichsmiete – je nach Baujahr und Wohnungsgröße zwischen 6,52 und 12,78 €/m². Die für ältere Mehrfamilienhäuser typischen Klassen liegen deutlich unter der 10-Euro-Marke: Eine 70-m²-Wohnung im Haus der 1970er-Jahre steht mit 7,31 €/m² in der Tabelle, selbst mit Zuschlägen für gute Lage und Ausstattung (±15 Prozent Bandbreite) endet der begründbare Rahmen bei rund 8,40 €/m². Die Details haben wir im Beitrag zum Mietspiegel aufbereitet.

Wer also mit pauschal 10 €/m² rechnet, unterstellt für weite Teile des Osnabrücker Bestands eine Miete, die die offizielle Vergleichsmiete um 20 bis 40 Prozent übersteigt. Das ist keine Bewertungsfrage mehr, sondern eine Rechtsfrage – und die beantworten die nächsten beiden Deckel.

Deckel 2: Die Mietpreisbremse – auch bei Neuvermietung

„Dann vermiete ich eben beim nächsten Mieterwechsel teurer“ funktioniert in Osnabrück nicht mehr frei: Seit dem 1. Januar 2025 gilt die Stadt laut Niedersächsischer Mieterschutzverordnung als angespannter Wohnungsmarkt. Damit greift die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Bei der Wiedervermietung darf die neue Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten im Wesentlichen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.

Und das bleibt so: Der Bund hat die Mietpreisbremse 2025 bis Ende 2029 verlängert, die niedersächsische Verordnung läuft entsprechend. Für die 70-m²-Beispielwohnung heißt das: Auch beim Mieterwechsel ist bei etwa 8,04 €/m² (7,31 € + 10 %) Schluss – nicht bei 10 €.

Deckel 3: Die Kappungsgrenze im laufenden Mietverhältnis

Für Bestandsmieter gilt die dritte Bremse: Nach § 558 BGB darf die Miete binnen drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen – in Osnabrück als angespanntem Markt nur um 15 Prozent, und nie über die Vergleichsmiete hinaus. Eine Bestandsmiete von 6,50 €/m² braucht damit selbst im besten Fall viele Jahre und mehrere formgerechte Erhöhungsrunden, um sich der Tabellenmiete zu nähern. Dieses Tempo kann kein Käufer wegzaubern – er kann es nur ehrlich einpreisen.

Die Rechnung in Euro: Was der Unterschied wirklich kostet

Nehmen wir ein fiktives, aber typisches Osnabrücker Haus: acht Wohnungen à 70 m², Baujahr 1974, solide vermietet zu durchschnittlich 6,50 €/m².

• Wunschrechnung: 560 m² × 10 €/m² × 12 = 67.200 € Jahresmiete. Beim 15-Fachen ein erhoffter Preis von gut 1.000.000 €.
• Rechtslage-Rechnung: Tatsächliche Jahresmiete 560 × 6,50 × 12 = 43.680 €. Beim 15-Fachen rund 655.000 €. Dazu rechnet ein langfristiger Käufer das legale Potenzial: schrittweise Erhöhungen Richtung Vergleichsmiete, bei Mieterwechseln bis zur Mietpreisbremsen-Grenze. Dieses Potenzial ist real – aber es realisiert sich über Jahre und ist mit Aufwand und Rechtsrisiko verbunden. Seriös eingepreist landet das Angebot deshalb spürbar über den 655.000 €, aber weit unter der Million.

Die Differenz zwischen beiden Welten – hier grob 300.000 € – ist kein „schlechtes Angebot“. Sie ist der Preis der Rechtslage. Ein Käufer, der Ihnen die Wunschrechnung bezahlt, hat entweder nicht gerechnet – oder er plant, den Preis später zu drücken, wenn Sie innerlich schon verkauft haben. Beides erleben Eigentümer regelmäßig, meist nach Monaten auf den Portalen und zwei, drei geplatzten Finanzierungen.

Die Richtung ist eindeutig: mehr Kontrolle, nicht weniger

Wer darauf setzt, dass sich die Lage bald wieder lockert, sollte den Blick nach Berlin werfen – dort steht Stand August 2026 das Gegenteil auf der Tagesordnung. Wichtig dabei: sauber trennen, was gilt und was geplant ist.

Bereits geltendes Recht: Mietpreisbremse bis Ende 2029, Kappungsgrenze 15 Prozent in Osnabrück, dazu die verlängerte Genehmigungspflicht für die Umwandlung größerer Miethäuser in Eigentumswohnungen in ausgewiesenen angespannten Märkten.

Im Gesetzgebungsverfahren (beschlossen ist das noch nicht): Die Bundesregierung hat im April 2026 eine weitere Mietrechtsreform auf den Weg gebracht, die im Juli in den Bundestag ging. Sie zielt genau auf die bekannten Ausweichrouten: Möblierungszuschläge sollen offengelegt, Kurzzeitvermietung begrenzt und Indexmieten in angespannten Märkten gedämpft werden. Parallel liegt ein Bundesratsentwurf gegen Mietwucher mit verdoppelten Bußgeldern im Verfahren. Und der Bundesgerichtshof hat im Juli 2026 den Auskunftsanspruch von Mietern zur Mietpreisbremse gestärkt – überhöhte Mieten werden also auch praktisch leichter angreifbar.

Zur Ehrlichkeit gehört auch: Die zeitweise diskutierte Verschärfung der Kappungsgrenze auf 11 Prozent kam nicht – sie steht in keinem Gesetzentwurf. Panik ist nicht angebracht. Aber die Vorstellung, Wunschmieten würden demnächst wieder frei durchsetzbar, hat mit der absehbaren Rechtsentwicklung nichts zu tun.

Was das für unser Angebot bedeutet

Wir kaufen für den eigenen Bestand und halten, was wir kaufen. Deshalb kalkulieren wir strikt nach geltender Rechtslage: mit der durchsetzbaren Miete von heute, dem legalen Erhöhungspfad von morgen und konkret bezifferten Investitionen – und wir legen diese Rechnung im Gespräch offen. Das Ergebnis wirkt neben einer Wunschrechnung zunächst nüchtern. Es hat dafür eine Eigenschaft, die am Ende mehr wert ist: Es hält. Kein Finanzierungsvorbehalt, keine Nachverhandlung, keine Preisreduktions-Treppe auf den Portalen.

Misstrauen Sie umgekehrt jeder „Einwertung“, die deutlich über allem liegt, was Sie hier nachrechnen können. Wer vom Verkauf Ihres Hauses per Provision lebt, hat ein Interesse an einer schönen Zahl am Anfang – bezahlt wird am Ende trotzdem nur, was die Miete trägt.

Ihren realistischen Rahmen selbst überschlagen – in vier Schritten

1. Ist-Mieten addieren: alle Nettokaltmieten der letzten zwölf Monate, Leerstand zählt mit null.
2. Am Mietspiegel spiegeln: Liegt Ihr Haus unter der Vergleichsmiete, haben Sie belegbares Potenzial – gedeckelt durch Mietpreisbremse (Neuvermietung) und 15-Prozent-Kappung (Bestand).
3. Mit Faktor-Spanne multiplizieren: die Ist-Jahresmiete mal einer realistischen Spanne; wie Faktoren zustande kommen, erklärt unser Kaufpreisfaktor-Beitrag.
4. Investitionen abziehen: Dach, Heizung, Stränge als konkrete Beträge – was ansteht, wird jeder Käufer einpreisen.

Wo Sie damit landen, ist Ihr belastbarer Verhandlungsrahmen. Alles deutlich darüber ist keine bessere Bewertung – es ist eine schönere Geschichte.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Kaufpreis folgt der rechtlich durchsetzbaren Miete – in Osnabrück begrenzt durch Mietspiegel, Mietpreisbremse (bis mindestens Ende 2029) und 15-Prozent-Kappungsgrenze.
• Pauschale 10 €/m² liegen für weite Teile des älteren Bestands 20–40 Prozent über der Vergleichsmiete – solche Mieten trägt keine seriöse Kalkulation.
• Die Rechtsentwicklung zeigt in Richtung schärferer Durchsetzung, nicht Lockerung; die geplante Mietrechtsreform 2026 schließt vor allem Ausweichrouten.
• Ein ehrlich gerechnetes Angebot wirkt niedriger als eine Wunsch-Einwertung – aber es wird beurkundet statt nachverhandelt.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Haus nach geltender Rechtslage wirklich trägt: Unsere Kaufpreisindikation rechnet genau das – kostenlos, unverbindlich und mit offengelegter Herleitung.